延安市物业服务管理条例延安市物业管理条例( 四 )

第二十三条业主大会筹备组应当依法履行下列职责：
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份和专有部分面积，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定业主委员会选举办法;
(五)提出业主委员会成员候选人名单;
(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的业主大会议事规则草案，应当包括业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的组成、任期、罢免等事项，并不得违反法律、法规的规定。
筹备组成员对筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处或者乡(镇)人民政府公章。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将第一款规定的内容在物业服务区域内公示。业主对公示内容有异议的，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并做出答复。
第二十四条业主大会筹备组所需经费根据物业服务区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位先行垫付。建设单位应当将筹备经费交存至物业服务区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户，供业主大会筹备组使用。
无法确定建设单位的老旧住宅小区，首次业主大会的筹备经费由街道办事处或者乡(镇)人民政府垫付，无公共收益或者公共收益不足的，由全体业主共同承担。
业主大会筹备组应当制定筹备经费使用办法，并将筹备经费的使用情况予以公示。
第二十五条业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。
业主大会筹备组履行职责的期限，到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
第二十六条业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第(六)项至第(八)项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二十七条管理规约应当依法对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人具有约束力。
业主大会议事规则应当对业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组建和成员任期等事项作出约定。
管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得损害国家利益和社会公共利益，不得违背公序良俗，不得含有对部分业主显失公平的内容。

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