榆林市物业服务收费管理实施细则榆林物业收费标准( 二 )

实行政府指导价的住宅小区物业服务标准明显高于一级服务标准或存在特殊因素的小区，可向辖区住房和城乡建设、发展改革部门提出申请，单独制定物业服务收费标准。
第七条实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
第二章物业服务收费标准的制定
第八条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用，实行政府指导价的物业服务收费仅适用包干制。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。
第九条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯、门禁、监控设备等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取;
(四)物业服务区域内清扫、垃圾清运费用(不含生活垃圾处理费);
(五)物业服务区域内绿化养护费用;
(六)物业服务区域内秩序维护费用;
(七)物业服务企业办公费用;
(八)物业服务企业固定资产折旧;
(九)物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;
(十)经业主或者业主大会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。
第十条停车服务费成本由机动车停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。
第十一条供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，应当计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用。
第十二条住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务等级指导标准和物业服务收费指导标准，确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，向物业项目所在县(市、区)住房和城乡建设部门备案后，收费标准抄送同级发展改革、市场监督管理部门。建设单位与物业买受人签订的房屋、车位买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

榆林市物业服务收费管理实施细则 榆林物业收费标准( 二 )

榆林市物业服务收费管理实施细则榆林物业收费标准( 二 )