铜川市物业管理办法( 二 )

(一)预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(二)更换物业服务企业，应在原前期物业服务合同终止前30日内完成。
第十二条建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位对住宅区进行验收，并持建设工程竣工验收文件以及附属设施设备符合交付使用条件的资料向区县建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
第十三条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业按照住建部《物业承接查验办法》完成共用部位、共用设施设备的承接查验，物业承接查验协议必须在物业管理区域醒目处进行公示，物业承接查验应在区县建设行政主管部门的监督下进行。
第十四条建设单位根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验，完成最后一期物业承接查验后，建设单位与物业服务企业办理物业项目整体交接手续。
第十五条物业交接后，建设单位要及时解决物业共用部位、公用设施设备存在的问题，对发现的隐蔽工程质量问题应当负责修复;物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、公用设施设备缺陷给业主造成损害的应当承担相应的赔偿责任。
第十六条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务而不履行义务。
第十七条区县物业主管部门要依法查处未按规定配置物业管理用房的违规行为，督促物业服务企业在实施物业管理期间代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施;物业服务企业要妥善保管物业管理区域建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。
第十八条物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费按照核定的服务等级实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定。
第十九条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定并优先满足业主需要。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，应当经业主大会同意后方可实施;利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，使用人应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后依法办理有关手续并公示。
第二十条物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。
第二十一条物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据和投诉举报电话等信息，自觉接受监督。