宝鸡市物业服务收费实施细则宝鸡物业费标准( 二 )

第八条实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，其物业服务收费实行市场调节价。
第二章物业服务收费标准的制定
第九条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。
第十条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业服务区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾处理费);
(四)物业服务区域内绿化养护费用;
(五)物业服务区域内秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;
(九)经业主或者业主大会同意的其它费用。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
第十一条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。
第十二条实行政府指导价的物业服务费执行“一费制” 。物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
第十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，依据相关法律法规承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任，不得在物业服务费之外再单独收取其他费用。
第三章物业服务收费计费方式
第十四条物业服务费根据房屋的建筑面积计收：
(一)已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算;
(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;
(三)合同另有约定的，从其约定。
第十五条纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或者车位，物业服务费或者停车服务费由建设单位全额交纳。

宝鸡市物业服务收费实施细则 宝鸡物业费标准( 二 )

宝鸡市物业服务收费实施细则宝鸡物业费标准( 二 )