图:房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的比例不再上升
房地产贷款已经回到正常年份水平，是时候可以适当宽松。信贷宽松是维持房地产企业扩张与经济发展的核心，但由于对房地产企业高杠杆的打压，银行信贷被监管限制流向高杠杆的房地产企业，截至2020年1季度，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增速13.90%，增速从2017年以来持续回落，当前增速已经接近2012年底部。
图:2017年以来房地产贷款余额同比增速持续下降
房地产表外融资依然在萎缩，资金信托投向房地产的资金增速持续下滑。截至2020年1季度，投向房地产的信托资金余额为2.58万亿元，比二季度减少1250亿元，环比下降4.62%，同比下降8.1%，这是自2015年四季度以来3个季度环比负增长。
图:2018年以来房地产信托投资同比增速持续下降
银行宽松的货币除了流向基建之外，是时候向房地产适度倾斜宽松了。
而且目前商品房待售面积已经回到2012年左右的水平，库存处于周期性底部。一旦需求释放，将会有大量的补货空。如果供应跟不上，房价还会再涨。
图:目前商品房销售面积已恢复到2012-2013年水平
优化结构，避免房地产进入进退两难
中国核心区房地产的矛盾在于高单价和居民高杠杆。价格问题一直是大家关心的问题，不是单价不合理，而是居民收入无法支撑高价，居民杠杆偏高。如果房价继续上涨，有能力还债的居民和无能力还债的居民会形成两级分化，加剧社会的贫富矛盾。
解决核心问题的关键，在于增加核心城市土地供应。
增加土地供应对应于开发商增加土地储备。对于房地产开发商来说，针对限购政策下房价无法上涨的情况，有两种选择，要么继续扩大规模，要么转型多元化。进入不熟悉的领域时，房地产开发商没有竞争优势，很多厂商只能选择继续扩大规模。
所以在货币宽松情况下，已经看到开发商拿地回升，其背后对应着是房地产销售额及销售面积会在未来对应提升，或者也可以说是销售额的回升，带动土地成交价款与购置面积的同比回升。
图:今年土地成交价格、已购土地面积、商品房销售累计增速回升
从当前销量回升趋势以及信贷周期与库存来看，2020年房地产进入新一轮景气周期。未来，随着住房贷款挂钩LPR以及LPR利率下行，土地供应的增加，房地产开发商即便在住房单价不涨情况下，依然会随着商品房成交量的上升，创造好于过去3-4年的业绩，而当前及未来银行监管与产业政策决定了房企开发商业绩波动的幅度。
但与此同时，我们也必须注意货币宽松。当央行通过降低RRR来增加M2供给时，与新资产负债表相对应的房地产企业扩张必然会面临去杠杆化的风险——虽然这不是当前形势面临的主要矛盾，因为货币宽松，如果不扩张，就会面临吞并，更不用说“六保”“六稳”了，所以当前形势下，2020年，
_原题是：《2020年下半年，房地产会超预期回暖吗？》
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