原创 林锡 看懂经济
作者|林
某能源交易中心高级主管，研究宏观、油价与大类资产配置，看懂经济专栏作家
摘要:从目前销售复苏、信贷周期和库存的趋势来看，2020年房地产可能进入新的景气周期。
7月1日，一则《上海端午新房成交量创十年新高》的消息，重新激发市场对房地产期待，沉寂已久的地产股久违拉涨，让人感慨是不是房地产终于要复苏了。
2020年6月的房地产销售数据还没有出来，但上海端午节新房成交量正在回升，这似乎是需求和经济复苏的好信号。
每一轮地产周期的复苏，销售往往是一个先行指标。一方面，期房的销售为房地产开发投资提供了资金；另一方面，销售回升代表着需求的复苏和政策的宽松，吸引房地产投资加入。
货币宽松下的房地产销售复苏
2008年以来，我国的经济周期主要体现为地产政策周期。一旦经济下行，放松地产政策，使房地产开发投资完成额回升，整个经济——包括建材、家具、家电等地产后周期消费也会快速上升，经济开始转好，这一逻辑在经历2008年后三轮房价上涨，大家都切有体会。
【房地产回暖 2020年下半年 房地产会超预期回暖吗】图:房地产开发投资完成情况和名义国内生产总值
房地产开发投资完成额回升，地产销售是一个更领先的信号。如前面所讲，期房销售一方面为房地产开发投资提供了现金，另一方面，销售回升所代表的政策与需求回暖，带动地产投资上升。以下逻辑解释了销售额与地产投资联动关系：销售额上升—新开工加速—库存下降—拿地增长—地产投资增长，反之，销售额下降—新开工减速—库存上升—拿地下降—地产投资下降。
事实上，自2019年7月以来，商品房销售面积和销售额累计同比增速开始回升，但受疫情影响，商品房销售面积累计同比增速迅速回落。2019年下半年，商品房销售面积累计同比增速由6月的-1%上升至11月的1.6%，销售累计同比增速由6月的8.4%上升至11月的10.7%，说明房地产周期处于货币政策周期。逐渐稳定下来，这是一个积极的信号；但疫情情况下，2020年商品房销售面积累计同比增速分别为-39.9%、-26.30%、-19.30%和-12.30%。虽然环比增速快速提升，但累计增速尚未恢复正常水平。
图:商品房销售面积及房地产开发完成投资
图:30个大中城市商品房成交面积
即便疫情拖累了房地产销售累计增速，但并不妨碍近期房地产销售大幅回暖。不仅是上海端午新房成交量创10年新高，从更高频的全国数据来看，30大中城市商品房成交面积正在快速复苏，6月30日商品房成交面积更是创下119万平方米，创下近几年来新高。
或许新一轮由销售驱动的房地产投资增长即将拉开序幕。
地产融资周期性的底部
销售的反弹主要取决于房地产监管和银行政策的态度，这也决定了房地产开发投资的增速。
易纲行长在6月17-18日的陆家嘴论坛表示，2020年下半年“货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。”5月份，社会融资规模同比增长12.5%，M2同比增长11.1%，显着高于往年，都显着高于去年。如果按照易纲行长的表述来推断，预计今年社融增速13%，M2增速12%，分别相比去年末数值高2.3和3.3个百分点，新增社融将在基础货币保持稳定情况下，通过货币乘数提升来释放。
新增的社会福利将主要通过信贷、政府债券和公司债券流向社会。房地产会从闲钱中得到多少钱？
2020年1季度末，人民币房地产贷款余额占全部贷款余额比被压制回落。在房地产高杠杆以及信贷向房地产收紧情况下，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增速13.90%，占全部人民币贷款余额的28.8%——也即基本近1/3的人民币贷款投向了房地产。
推荐阅读
- we上单兼队长957正式退役
- 想种一块田（创作谈）
- 地下水导则 关于举办2020年地下水污染防治高级研修班的通知
- 中国影视后期论坛 红点影视-2020年国际影视内容高峰论坛线上会议于今日隆重举行
- 微商怎么推广引流 2020年做微商怎么引流推广 新手小白找客源必备方法
- 2020年7月黄历 2020年7月十二生肖运势详解
- 社融 6月金融数据继续回暖：新增贷款1.8万亿 社融3.4万亿
- 最新增值税 2020年最新增值税税率
- 春天穿什么 2020年春天穿什么 这几份“穿搭秘籍”请接收 时髦又显腿长
- 哈尔滨房地产 注意 哈市这122家房地产企业被亮红牌