2017年生产城项目全部在北京以外。本质是希望让自己的城市布局更加均衡
然而，在这个时候，生产城市的缺点就出来了。因为项目太大，开发周期长，前期沟通对接了很多工作，并不是城市打开布局才有数据反馈
大量的回报会在三年甚至五年内累积。到目前为止，中国的幸福仍然取决于重点城市的突破
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数据来自丁祖昱房地产市场
这是一个1000亿规模的单个城市的产值和布局城市数量的图表
这样就能看出华夏幸福有多特别。城市布局只有10个，到目前为止，环京仍占华夏幸福销售额的50%
在一个房企中，最依赖单个城市群产出的应该是这样一个开发商
这一储蓄问题在疫情背景下被充分放大。2020年1-7月整体销售额较上年下降38%
这应该就是这个行业的蝴蝶效应，在华夏幸福的企业中被充分放大
当然，这件事可能没什么大不了的
毕竟任何企业都要经历业务转型和战略转型。在转型过程中，由于一些特殊因素导致业务下滑是可以理解的。对于二次曲线的增长，需要忍受一定程度的下降，才有可能有后期的增长。
然而在2020年，“中国幸福能不能挺过今年”的问题，其实是源于2018年中国幸福的一次持股计划
应该是很多业内人士都知道的战略合作:2018年，平安成为华夏幸福第二大股东
华夏幸福与平安合作将公司5.8亿股股份转让给平安资产管理，占总股本的19.70%。转让价格为23.655元/股，转让价格合计137.7亿元
我们都知道，平安一直爱做开发商的第二股东。徐汇绿地碧桂园可以找到一个安全的数字，但与他们只投资10%左右的比例不同。2018年，中国的幸福度接近20%
而且，这一次持股不是同比例增资稀释的模式，而是大股东直接转让
直接转移更快、更简单、更直接
当然，我们不会对此进行分析。这一次，持股背后其实有一个赌博协议
华夏幸福承诺未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，折算成数值后分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
如果达不到，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿
所以，这种态度对于接盘者的安全已经很明显了:我买了你的股票，希望未来三年能赚钱
首先这里有一点，就是销售规模只有1000亿元的房企，利润率怎么会这么高
没错，这就是华夏幸福产城联动的优势，因为项目前期开发完成后，无论是后期的一级土地开发，还是二级项目开发运营都是可以盈利的
相当于一个不需要后续投资就可以直接滚动的现金流模型。所以华夏幸福的利润率特别高，敢于在对赌协议中承诺2018-2020年的利润率不低于30%、65%、105%。
而且即使整体业绩已经开始下滑，2019年承诺的144.88亿也实现了。最终年报数据为146亿，超过1.12亿
所以，微妙的是，2020年一方面承诺的利润率冲到了180亿，另一方面北京在战略布局中的比重仍然过大，影响了整体业绩。从1月到7月下降了38%，新业务很难。冲出一大笔钱
从目前的结果来看，中国的幸福困境并没有得到解决，债务问题不断扩大
关于这个企业，我想说的其实就是这些。我把它吞回肚子里，我想和你谈谈它背后的一些事情
有一次和一家上市公司的老板聊天。他曾经全心全意地告诉我，做生意真的是每天走钢丝，白天给别人打鸡血，晚上做梦感觉就像掉下去一样。
这就是为什么你会看到如此多的公司正在多元化，并移除自己公司的房地产标签，以统一称呼该集团
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