律师教你如何对付物业( 三 )
案例3：对物业服务不满意不交物业费
一位胡姓的业主反映：物业服务企业管理混乱， 小区卫生状况很差， 盗窃案件频频发生， 业主们有意见， 以采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满 。 还有100多个业主联合签名要求更换物业服务企业， 可是， 物业服务企业反而把拖欠物业费的业主告上法庭， 不仅要其补交所有物业管理费， 还要追加滞纳金 。
政策解读：如果物业服务企业提供的服务达不到合同约定的标准， 说明服务质量不到位 。 小区物业服务质量问题， 应该由小区业主委员会进行监督 。 出现服务质量与收费价格不符的问题， 可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉， 甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区 。
律师说法：建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会， 加强对服务质量的监督与管理 。 至于物业管理收费出现纠纷， 可以通过业委会与物业之间的沟通来解决， 一旦进入了司法程序， 业主也还可以根据合同约定， 向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据， 最后由法庭裁决 。
案例4：对社区大环境不满意不交物业费
业主王先生所住的小区距离机场很近， 所以经常有飞机在小区上空经过， 轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息 。 王先生认为物业服务企业服务不到位， 他有权不交钱 。 还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题， 许多业主都要求物业来解决， 甚至有人提出物业服务企业雇用的保安应保障业主的人身安全 。
政策解读：物业费是否交纳所对应的义务是物业服务企业在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任 。 而业主所提出的相关服务项目问题， 尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题， 因分属不同的法律关系， 除非有特殊约定， 否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由 。
律师说法： 业主的要求物有所值甚至是物超所值， 但具体到服务上， 有许多软性的东西很难做到， 而且众口难调 。 这个问题实际上已超出了物业服务企业的管理能力范围 。
案例5：法不责众跟风不交费
北京市某小区， 刚开始有两三家业主不交费， 物业服务企业一般不会采取强制性措施 。 但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用， 许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事， 就开始模仿 。 “你不交不是没事吗， 我也不交 。 ”这种影响就像传染病， 有很多业主跟风 。 久而久之， 越来越多的人加入不交费的行列， 物业费就更加难收 。
政策解读：物业服务企业和业主的目的是一致的， 通过物业服务企业的管理工作， 业主达到房产的保值、增值;而物服务企业可以通过管理树立自己的品牌 。 如果因不交物业费而造成物业服务跟不上， 最后导致房产贬值的话， 业主的利益就会有更大的损失 。
律师说法：对欠费业主来说， 他需要动员周围的邻居也拒绝交费， 以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时， 也会积极跟风 。 业主个人不交费， 自己的房产得不到有效维护， 损失的是自己的利益 。
案例6：对物业服务企业利用公用面积进行经营不满不交物业费
近日， 业主杨小姐在小区一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告， 而在看到这则广告之前， 她觉得物业服务企业根本就没有权利这么做， 既然你们经营能挣到钱， 我们大家不交物业费好了 。 与上面相似的一个事例， 一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租， 与开发商、物业服务企业产生纠纷， 拒绝缴纳物业费 。
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