330亿！今年最大的房地产收购案诞生，中国平安大手笔收购释放什么信号？
【330亿！今年最大的房地产收购案诞生，中国平安大手笔收购释放什么信号？】2021年6月28日，凯德集团与中国平安集团旗下的平安人寿签署合作协议，凯德集团向平安人寿出售中国6个来福士资产组合的部分股权，交易预计于2021年第3季度完成，而为了获得这部分股权，平安人寿投资金额不超过330亿，这将成为今年房地产行业最大的一笔收购案 。
6个来福士股权具体如下：
(1)上海人广来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权，该公司注册资本3000万美元，截至2020年9月30日总资产约为14.18亿元、净资产约为10.65亿元 。
(2)上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权，该公司注册资本22.09亿元，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元、净资产约为26.15亿元 。
(3)北京来福士项目物业的项目公司北京新捷房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本2450万美元，截至2020年9月30日总资产约为20.15亿元、净资产约为11.60亿元 。
(4)杭州来福士项目物业的项目公司来福士(杭州)房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本约3亿美元，截至2020年9月30日总资产约为34.49亿元、净资产约为13.03亿元 。
(5)成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司的70%股权，该公司注册资本2.18亿美元，截至2020年9月30日总资产约为26.98亿元、净资产约为11.02亿元 。
(6)宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本8亿元，截至2020年9月30日总资产约为11.32亿元、净资产约为6.04亿元 。
对于这个收购案很多人都觉得挺诧异的，平安不是一家金融集团吗？为什么他们对房地产这么感兴趣呢？
对于熟悉平安的人来说，其实对于平安这种大手笔收购房地产项目并没有什么大惊小怪，虽然平安是一家金融企业，但与此同时它也是一家隐形的地产巨头 。
提到中国的开发商很多人首先可能想到的是恒大，万科，碧桂园这些企业，很少有人会把平安跟房地产联系在一起，但是过去多年，平安通过入股、收购等方式，已经拥有了大量的房地产资产 。
早在1994年的时候，平安就开始涉足房地产行业，当时他们成立了福州平安房地产公司，然后在1996年成立平安信托，后来依靠平安信托这个平台，平安迅速进入到房地产行业当中 。
之后，平安在房地产行业的活动一直非常频繁，比如2007年斥资40亿购得北京燕莎商圈的美邦国际中心，以16.57亿元拍下深圳第一高楼地块；2008年花10亿元在北京收购世纪财富中心C座；同样是2008年平安信托斥资250亿投资绿地、金地等一些开发商；2015年花62.95亿港元获得碧桂园9.9%的股权；2018年花137.7亿元接手华夏幸福19.7%的股权；2019年花93.36亿港元分两部认购中国金茂19.4亿股，持股比例上升至10.12％ 。
进入2021年之后，平安收购房地产项目的速度进一步加快，目前已经有4笔大额不动产项目投资；除了来福士这个项目之外，之前平安还花69.41亿收购了北京丽泽商务区D-03、花45.17亿收购D-04不动产，后来又花89.73亿港元收购平安HK总部大楼 。
通过不断的投资，目前平安持有了很多大型开发商以及中小开发商的股权，虽然他们没有直接参与到房地产开发行业当中，但他们控制的房地产股权绝对不在少数，每年控股的房地产股权产生的营收至少达到上千亿 。
在了解了平安的房地产投资历史之后，对于他们花330亿收购来福士部分股权就没有什么大惊小怪了 。
那平安斥巨资收购来福士的股权到底释放什么信号呢？
就我个人看来，我觉得至少有两个信号 。
第一、未来房地产前景没有那么吃香了 。
这次来福士一口气就出售了6个项目的股权，而且出售的股权比重非常大，来福士突然出售这么多股权，我认为是有点不太寻常的，只能说明他们不看好未来中国房地产的发展前景 。
凯德集团是一家新加坡企业，他们在1994年的时候就进入中国，随后在中国投资了很多项目，目前在中国40多个城市管理200多个项目，其中旗下的来福士是比较知名的，目前在中国总共有9座来福士旗舰综合体 。
过去20多年这些房地产开发为凯德集团贡献了很多收入，中国已经成为凯德集团最核心的市场之一，贡献了凯德集团很大一部分营收和利润 。
而现在出售房地产项目只能说明他们已经感受到了中国房地产转向的风向 。
过去十几年中国房地产发展非常迅猛，房价也一路不断攀升，但是目前我国房地产行业已经来到了一个拐点，很多城市的房地产已经出现饱和，甚至有个别城市出现过剩，空置率不断提升 。
在这种背景之下，未来我国还面临人口出生率下降，这意味着市场的需求会逐渐萎缩，而市场上的房子供应却不断增加，未来房地产市场供过于求将是一个不可避免的趋势，在这种背景之下，房地产增长空间很有限，甚至不排除个别地区房价有可能出现下降 。
出于这种判断，凯德集团把旗下的物业出售出去尽快回笼资金很正常 。
但他们把项目卖出去并不是为了撤离中国，实际上回笼的这些资金主要是投入到一些新的经济业态领域里面 。
根据凯德集团自己的表述，他们这次交易回收的部分资金将重点投向产业，物流，数据中心等新经济资产当中 。
第二、未来物业收入将取代房地产开发，成为房地产主要的收入来源之一 。
一方面是房地产开发企业本身不看好房地产的发展前景，另一方面却是平安集团不断的购入各项房地产项目，这两者不是矛盾吗？
但如果大家仔细看一下平安收购的地产类型以及项目类型，就会发现其实平安看中的并不是房地产本身的发展前景，而是物业的发展前景 。
平安投资的这些物业一方面是为了坐等升值，但更多的是为了获取可观的租金收益 。
从过去十几年平安投资的物业投资回报率来看，他们每年获取的租金都是非常可观的，根据2020年平安集团业绩报告数据显示，中国平安在不动产以及与不动产关联的物业，债和股票等方面的投资金额占其保险资金总规模的7.5%左右，这些物业每年产生的租金也是比较可观的，目前平安持有的物业年回报率达到7%，每年为险资提供约42亿元的租金收入，这个租金回报率还是比较可观的 。
如果把房子增值考虑在内，实际上平安过去多年持有的这些物业年均回报率至少达到10%以上，这个要比银行存款或者那些低风险理财产品收益率高出很多 。
而现在平安之所以继续加码房地产，只能说明他们对所持有的物业未来租金的增长空间仍然充满信心 。
不过平安所持有的这些物业结构相对是比较统一的，他们目前主要投资商业写字楼、公租房、康养房、人才房等新型不动产，对于住宅，他们仍然没有随便进入 。
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