【鲤鱼理财 “三道红线”终结地产金融红利:房企鲤鱼跳龙门已基本不可能】“但如果拿15亿元投资三个地块，剩下的资金缺口就靠融资了，一次推进三个项目。同时，手里还有5亿元的自有资金。三年后，每块地可以带来2亿元。如果你去这个投资，你可以翻倍，越来越快。”这位管理人士说，“房地产圈开玩笑说，有些房地产企业几乎每天都拿一块地。一旦用‘三条红线’来限制房企的债务增长空，这种逻辑就不再适用，房企几年前通过加杠杆失去了快速发展的机会。”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉《中国新闻周刊》，在房地产行业快速发展阶段，市场快速去导向，房企能够快速收回资金，高杠杆风险不易暴露。“但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严格房地产调控政策下，房地产销售缓慢，难以快速收回资金偿还债务，会增加企业资金成本，降低企业利润，不利于企业稳健经营。”
融创中国中期业绩会上，融创中国董事局主席孙宏斌表示，“鲤鱼跃龙门基本不可能，十大房企基本固化。”
在亮眼的目光中，“三条红线”终结了财务红利阶段，并“进入2021年后的管理红利阶段。”
房企呢？
根据诸葛收集的100家上市房企统计数据，今年上半年房企有息负债规模仍在上升，达到7.8万亿元，较2019年末增长6.82%。现在，房企开始去杠杆，尤其是8月20日参加座谈会的12家“重点房企”。
除了融创中国明确实现“三条红线”的时间表外，中国恒大还提出了降负债计划。
在今年的中期业绩会上，中国恒大管理层汇报称，与2020年3月底提出的“高增长、控规模、降负债”的发展战略相比，一个季度内债务减少了400亿元。中国恒大财务总监潘表示，下半年要以最大的决心和力度降负债。“力争2020年至2022年，平均每年减少有息负债1500亿元。”
这不是中国恒大第一次提出减债。在2018年中期业绩会上，中国恒大总裁夏海钧曾表示，到2020年将净负债率降至70%，并表示这对于行业来说是一个合理的水平。显然，这个目标并没有实现。根据诸葛找房统计，截至今年上半年，中国恒大有息负债达9221.43亿元，较去年底增长8.36%。
现在，“三条红线”在最上面。10月23日，中国恒大赎回一笔美元债，本金总额15.65亿美元，年利率11%。到目前为止，公司今年没有债券需要偿还。这是中国恒大第三次在10天内偿还大额债务，累计偿还债务总额达到294亿元。
还债的钱从哪里来？
“如果房地产企业处于‘红档’，债务规模无法扩大，自然可以通过卖房还债来降低负债率。就像普通人买房一样，贷款后开始挣工资。”一位房地产业内人士表示。
“增销收钱”也被恒大管理层列为首个降债举措。9月7日，中国恒大宣布，将在10月8日前出售全国30%的房产，计划在“金九银十”两个月内实现总销售额2000亿元。根据中国恒大公布的数据，9月1日至10月8日，签约销售金额达到1416.3亿元，8月份，这一数字仍为514.8亿元。“金九银十”能否实现2000亿元的销量，目前还不得而知，但恒大9月1日至10月8日期间的房价，已经比8月的1000元下降了不止。
重销售正成为国内房地产企业的选择。9月份属于传统意义上的销售旺季，根据数据显示，根据房地产信息服务提供商柯睿的统计，9月份中国房地产百强企业实现交易销售金额11905.6亿元，同比增长29%，环比增长22%。然而，业绩增长的背后是供应的更大增长。9月份，30个重点监测城市供应面积环比增长37%，远高于成交量增幅。
在报告中，柯还表示，9月份大型房企的去化率水平呈现下降趋势。“很多房企年度业绩目标完成率较低，目前销售和去压力都很大。”换句话说，房子不好卖。
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