招商的相关知识及类型 招商主要是干什么的工作的
商业地产招商知识
朋友们，上一讲，我们聊了什么是商业地产，这一讲，我们来聊聊什么是招商 。
第二讲 什么是招商
一、什么是招商
文章插图
1、传统意义上，甲方用推荐、广告、展览等方式吸引乙方对甲方的项目进行投资、经营，这就是招商，常见的招商类型有：
⊙政府招商：包括项目投资、旧城改造、市政工程等；
⊙园区招商：包括高科技园区、物流园区、健康产业园区、电子配套园区等；
⊙商业地产招商：社区商铺、商业街、专业市场、商办综合体、写字楼、综合商场等；
⊙企业招商：品牌招商、加盟商招商、品牌招商等；
二、商业地产招商
这次《商业地产招商知识》讲座是以商业地产招商为主，那么我们就把这一块单独拿出来，进行仔细地分析 。
什么是商业地产的招商呢？我是这么定义：由开发商或者房产代理公司将商业地产项目通过广告、推荐、推广等途径向有意向租赁商铺进项商业活动的人进行展示，最终达到签署租赁合同、双方长期合作的过程，就叫商业地产的招商 。
再简单点说，就是商铺的房东通过自己或者房产公司、代理公司的操作，把自己的商铺出租给需要租赁商铺来做生意的人，这就是商业地产的招商 。
此时，可能会有人说，这个很简单嘛，我有商铺，找个人把它租出去就可以了啊，没那么复杂，是的，大道至简，本质上，的确如上所述，看起来，并不复杂 。其实，商业地产的招商是一项非常复杂的工作，为什么这么说呢，下面我来跟大家阐述一下商业地产的招商难在哪里：
对于商业地产的招商，我们最终的目的是让甲、乙双方达成共识，签署租赁合同，那么，问题来了，甲、乙双方为什么会签署这份合同？前提必须是：甲、乙双方对彼此的商务条件都很满意，才会签订租赁合同 。重点来了，对于招商人员来说，成交的前提是要把甲、乙双方的商务条件都调查的非常清楚，切记，这是招商人员的最最最最基础的工作（划重点！），这点不做好，犹如盖高楼没有打好地基，最终一定会倒 。那么，怎么才能搞清楚呢？往下看：
1、对于甲方物业属性及商务条件，招商人员需要知道的有以下方面：
⊙基本属性：位置、区域、朝向、面积、层高、开间、停车位、租期、付款方式、递增方式等；
⊙楼层：纯一楼还是一拖几：有些行业需要纯一楼的商铺，比如便利店、小型超市等，有些需要一拖二甚至一拖三，比如银行、大型超市、棋牌室、茶楼、咖啡简餐等；
⊙楼板承重：这个跟行业、业态有关系，比如轻纺、家居类的，对楼板承重要求在2.5KN/㎡，而五金建材、家居馆、汽车4S店等要求必须达到6,5-7.5KN/㎡，甚至更高，这是因为销售的产品重量不同 。
⊙上下水、排污、排烟：特别是餐饮行业，需要有这三方面的特殊要求 。
⊙能否进行改造、退租时是否需要还原：有些租客会在商铺原有的基础上进行改造，达到自己经营项目的需要，这点事先要与业主进行书面约定，避免后期退租时产生不必要的麻烦和经纪损失 。
⊙有无行业限制、能否外摆、经营时间范围：有些区域对行业是有限制的，比如居民楼下的裙楼，是不能做餐饮的；有些行业需要经营到凌晨（夜宵、烧烤等）甚至24小时营业（便利店、酒吧等），这个事先要确定清楚 。
⊙消防楼梯、客梯和货梯的数量、客梯和货梯的位置、客梯及货梯的载重：有些行业在办理二次消防的时候，对这个方面要求非常高，比喻影院、儿童教育培训等 。
⊙周边居民性质、商业性质：这一点对于租客来说，非常重要，这也是他们选址要求中很重要的环节，事先要摸清 。
⊙有无噪音限制、特殊行业距离居民区学校的距离：比如KTV、会所要注意噪音控制，网咖、球类活动管、健身馆对于学校和居民区的距离有硬性要求，比如网吧，以最近入口为准，必须距离学校200米以上，有些商铺非常适合做网吧，但是距离学校200米以内，你推荐给客户做的就是无用功，因为他根本办不了营业执照，明白了吗？
⊙房东的性质是个人还是公司、房东是大房东还是二房东甚至三房东：这一点也是大多数品牌在选址时最关心的问题，一是涉及到缴纳税费、二是容易产生租赁合同纠纷 。银行、肯德基等大品牌客户往往只选择大房东，二房东及以下完全不考虑 。
⊙商铺是否为商业属性、商铺是否为店铺用途、商铺是否涉及违建：这些会影响租客营业执照、特殊行业许可证等一系列证件的办理，非常重要 。
⊙商铺周围的道路交通、商铺周围的配套：道路交通影响便利性，周边的公交车、人行道、非机动车道、机动车道的位置、走向非常关键，包括机场、高速、高架的距离（宾馆、酒店行业）要求非常严 。
注意：以上是最基本的几项要求，这里只是以沿街商铺为例，并不包括商业街、专业市场、综合性商场、写字楼的招商，这四种还要有其他特殊要求，这里暂不细说，有需要的朋友可以给我留言，我单独来说，即使这样，延展开来起码有60-70项，这是基本功，所以，一定要扎实 。
2、对于乙方，招商人员需要了解什么呢？
⊙品牌：知名品牌、国际一线品牌、老字号、区域性品牌、个人品牌、甚至没有品牌，要了解你的客户，要知道他是谁、他实力如何、他是做什么的、他的知名度如何、要做到心中有数 。
⊙基本要求：就是要把上述第1项，甲方的所有条件摸清楚，去分析哪里符合，哪里不符合，不符合的能否有商量空间 。
⊙行业特殊要求：每个行业对商铺都有自己的特殊要求，这些要把握好，我们简单的举几个例子，比如：影院要求层高不能低于6米、IMAX厅层高最少10米以上；网咖要求最近入口距离学校200米以上；餐饮行业要求有上下水、排污、排烟；宾馆、酒店要求可见度、特殊行业许可证等；这些特殊要求必须事先确定清楚，不然可能就会因为一个小问题，白忙了很久 。
【招商的相关知识及类型 招商主要是干什么的工作的】综上所述，商业地产的招商，不是一个简单的事情，它涉及很多领域、也涉及很多知识，最基础的就是把甲、乙双方的商务条件搞清楚，这是最最最最基础的行业基本功，只有将这些摸清楚之后，才能快速、准确地将甲、乙双方进行合理对接，节省人力、物力、财力、精力，很多刚入职的新人，觉得培训几天，就可以上手操作了，做了一个月，一单没有成交，怨天尤人，其实，是你自己的基本功还没扎实，所以，请大家重视！
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