经常看小司聊理财的朋友,可能还有印象,年前有一期《2018年房产市场预测》,跟大家聊过棚户区改造 。当时说的是“如果你在三四线城市买房、尤其是投资买房,要特别关注棚户区改造,可能机会在这” 。
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今天说说棚改货币化,这里有两个词:一个是上面提到的棚户区改造,一个是货币化 。
首先,什么是棚户区改造?
就是把城区里头一些年久失修的危房区拆除,然后重新安置住户 。
那么,什么是货币化?
之前重新安置,就是换到旁边或者其他地方,把大家都搬进去 。现在很多地方是直接发钱,这就叫货币化 。
拼一块就叫棚改货币化 。
【棚改货币化是什么意思 棚改货币化对房价的影响】
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为什么说三四线城市,投资买房要特别关注棚改货币化?棚改货币化对房价有什么样的影响?
之前聊过,怎么判断一个地方房价涨不涨,基本看三点:短期看货币发行,中期看当地政策,长期看人口流动 。
之前总说M2(反映货币供应量的重要指标之一)是全国性行为,叫总体放水,那棚改货币化就是一种局部放水 。
可以这么想:就是把房子拆掉给大家发钱,这个地方的流动性就好了 。老百姓拿到钱,一定是有强烈的购房意愿的,而且流动性非常好 。所以往往棚改货币化,都会带来一个局部的房价上涨 。
综上,如果在三四线城市投资买房的话,要特别关注棚改货币化 。关于投资买房,还有一些其他的注意事项:
一、看位置:
房产作为不动产,尤其是作为具有较高预期潜力的投资,所处位置对未来的增值起决定性作用 。
看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅升值很有希望,因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力十分重要 。
二、看配套:
居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一 。
购买新楼盘的时候,开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠,作为消费者一定要保持清醒的头脑,要考察开发商之前所建设项目的情况,然后再结合其他条件做出决定 。
买房子一般需要考虑的配套包括学校(主要是幼儿园和小学)、生活服务(超市、餐饮店、理发店、修理店等各种基层商店)、医疗服务机构、健身场所(包括收费和免费)等 。
三、看环境:
买房的时候,开发商会告知消费者房屋建成后的绿化率是多少,如果是现房,消费者可以实地考察绿化面积 。
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对于期房,提醒一下,要将已完成的项目作为参照对象,看实际建成的项目是否和开发商之前的广告相符,以判断开发商关于环境方面的广告是否可信 。
四、看户型:
购房投资的前提是理性和有规划的消费 。
因为是投资增值,不是举家居住,所以要根据自身情况来确定适合自己的户型,不要因为钱多,就直接买三室或四室 。
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一般来说,新开盘的小户型有是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高的优势 。
五、看出行成本:
购房前还应考虑出行的时间成本 。
因为穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵 。
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如果每天花费2小时在交通上,那么1个月(22个工作日)=44小时,1年=730小时=22天 。如果交通不方便,会直接影响日后的出租或者出售的价格,投资回报率也比较低 。
出行成本的考虑包括三个方面:
1、公交、地铁是否便利;
2、是否存在红绿灯过多、拥堵的现象;
3、是否靠近高速公路或者火车站、汽车站 。
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