小产权房不能买卖 。小产权房的流通转让存在很多的限制 ， 因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质 ， 但不具备普通商品房的法律性质 。这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证 ， 而是由乡政府或村委会颁发 ， 所以也称乡产权房 ， 是不能过户的 。
买小产权房有什么风险1、从法律层面 ， 小产权房其实是没有产权的 ， 因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证 ， 当然购房合同也不可能在房管局备案 。所以你就不可能拿到一个合法合规 ， 有效的房产证 。这是小产权房大严重的问题 。
2、因为购买小产权的购房者不是房屋合法所有人 ， 无法对抗国家的征地和拆迁 ， 购房者将来遇到拆迁 ， 将很难得到补偿 。若小产权房屋违反国家政策被强拆 ， 购房人可能面临既无法取得房屋 ， 又不能索回房款的尴尬局面 。
3、因为小产权房没有房产证 ， 没有经过备案 ， 就不能去银行做贷款 ， 只能一次交清房款 。对于购房者来说其实压力也很大 。而且现在不能去银行做贷款 ， 同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押 ， 再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑 。
买小产权房的注意事项1、开发主体要合法
小产权房的开发主体可以是村民 ， 也可以是村集体依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体 ， 也可以是村委会依法委托的房地产开发企业 。但不管开发主体是谁 ， 一定要取得合法开发土地的资格 。
2、符合城市规划
小产权房的建设必须符合城市总体规划 ， 只有符合城市整体规划 ， 购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障 。
3、买规模化的小产权房
虽然国家已明令禁止新建小产权房 ， 但还不曾大规模拆除小产权房 。为了降低买小产权房的风险 ， 购房者最好买规模化的小产权房 。
4、多人陪同签订合同
购房者在签订小产权房买卖合同时 ， 一定要多找几个见证人 ， 并让他们都在合同上签名 ， 这样可帮助降低风险 。
5、做好详细约定
【小产权房能否买卖】由于小产权房无法办理房产证 ， 所以购房者只能依据买卖合同来保障自己的权益 ， 因此在买卖合同中 ， 一定要对各种情况做好详细约定 ， 比如拆迁时购房者获得全部补偿 ， 约定高额违约金 。
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