公摊面积包括哪些，公摊面积都是包括什么
房屋的公摊面积包括哪些？ 公摊面积是指由整栋楼的产权人共同拥有的整栋楼公用部分的建筑面积 。 “公摊”主要包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等地方 。 不同的住宅性质， 所产生的公摊面积和公摊率也是不同的， 根据现在市场上常见的几种住宅， 可以参考以下4种情况 。
多层住宅公摊率为7%-12%
多层住宅楼一般层数在6层左右， 这种性质的住宅中， 公摊面积主要包括楼梯间、配电室、管道井和其他为所有住户提供服务的物管用房 。
7-11层住宅公摊率为10%-20%
一般正常无底商的小高层住宅， 公摊系数在10%-15%之间;如果是带电梯的小高层住宅， 公摊系数会相对高一些， 公摊系数可达到15%-20%左右 。
12-33层住宅公摊率为14%-24%
【公摊面积包括哪些，公摊面积都是包括什么】由于建筑整体的层高较高， 楼梯间和其他公摊面积相应增加， 高层住宅的公摊面积和公摊系数都是最大的 。
别墅类的公摊率为1%-8%
一般来说独栋别墅是没有公摊面积的， 联排别墅虽有公摊， 但面积较小 。
公摊面积包括哪些 房屋的公摊面积一直以来购房者都无法准确识别， 让人头疼， 其影响了购房者入住后的实际使用空间 。 而到底房屋的公摊面积怎么计算？能不能由开发商测算呢？带着这些问题， 采访人员采访了市建筑设计研究院的有关人员 。
据市建筑设计研究院的有关工作人员介绍， 公摊面积不像套内建筑面积那样能够被直接感受到， 也就不容易测算 。 只能说了解哪些面积需要被公摊， 哪些不需要 。
据介绍， 商品房公摊面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半 。 但是， 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等， 不应计入公用建筑面积部分 。 一般情况下， 公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积， 即为整栋建筑物的公用建筑面积 。
既然公摊不易计算， 那么公摊面积到底是由谁来测算的呢？
据介绍， 开发商是不能直接测算公摊面积， 必须委托给测绘部门独立测算 。 测绘部门向开发商出具测算报告后， 开发商再告知购房者公摊比例是多少 。 至于具体的测算标准和明细， 开发商是否公开， 国家没有硬性规定 。
而对于公摊比例的标准， 市建筑设计研究院的有关工作人员表示， 目前我市只是对哪些公共空间和设施可以纳入公摊面积， 进行了硬性规定， 但并未强制限定房屋公摊比例的上限 。 一般来说， 按测绘部门测算的结果， 我市多层住宅的公摊比例在20%以下， 小高层一般在20%左右， 高层住宅更高一些 。
如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全， 如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等， 则公摊系数会高一些， 而经济适用房、安置房等这样的房产相对来说会略低一些 。 一般情况下， 住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右;多层住宅的公摊面积约10%~15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多， 公摊通常都在25%左右 。 而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多， 公摊也有可能在40%以上的 。 从建筑形式上分， 一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积 。 在实践中， 塔楼的分摊系数一般在18%~26%之间 。 而板楼的分摊系数则在14%~16%之间 。
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