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土地增值税怎么计算，转让土地使用权税率2021( 三 )

小知识


①财务费用中的利息支出 ， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ， 允许据实扣除 ， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 。 其他房地产开发费用 ， 按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除 。 计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②财务费用中的利息支出 ， 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的 ， 房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除 。 计算扣除的具体比例 ， 由各省、自治区、直辖市人民政府规定 。 计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税 。 因转让房地产缴纳的教育费附加 ， 也可视同税金予以扣除 。
【解释】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定 ， 其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中 ， 故不允许单独再扣除;其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除 。
(5)财政部确定的其他扣除项目
【土地增值税怎么计算，转让土地使用权税率2021】对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和 ， 加计20%的扣除 。
【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人 ， 除此之外的其他纳税人均不适用 。
【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时 ， 才适用20%加计扣除的规定 。
3.土地增值税的税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%



土地增值税要怎么计算 房地产企业土地增值税如何清算 ， 一般情况如下：
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4% ， 具体每个地方不一样的）：
1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
2、计算收入
3、收入－扣除项目金额=增值额
4、增值额/扣除项目金额=增值率
5、按税率计算税额
基本步骤如下：
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 。
纳税人转让房地产所取得的收入 ， 包括货币收入、实物收入和其他收入 。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用 ， 或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目 。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定 ， 该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定 ， 对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和 ， 加计20%的扣除” ， 即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20% 。

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