专家释疑深圳豪宅业主集体想退房

近日，均价超10万元的深圳高端楼盘龙华金茂府，多位业主发布“集体退房请愿书”，要求开发商集体退房，引发关注。相关请愿书显示，专家释疑深圳豪宅业主集体想退房，业主们认为该项目交付现状与开发商作出的承诺存在严重出入。同时，他们指出，开发商存在乱收品质提升费、利用学位营销、装修品质低劣等问题。

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请愿书提出配套学校、建筑质量等问题

公开资料显示，龙华金茂府是金茂集团在深圳的高端楼盘，均价在10万元至11万元，户型面积在155至240平米，每套总价都在1500万元以上。
这次的请愿书中，业主退房理由的第一条，是当初开发商宣传入学的华东师范大学附属学校目前办学进度不明，已出现延迟开学的现状。
请愿书指出，龙华金茂府广大购房者之所以愿意接受高价，是开发商当初宣传的华东师范大学附属龙华学校。深圳豪宅业主集体想退房，开发商在营销过程中承诺，学校将于2021年秋季开学，购房即可入学。但今年初，业主却被告知无法如期开学。
极目新闻采访人员查询“金茂深圳”相关公众号发现，该项目确实曾在早期发布与该校相关的文章，但并没有直接文字证明其购房即可入学。
2021年3月，龙华区教育局曾发布声明称，华东师范大学附属龙华学校因疫情等原因延误工期，今年秋季无法按时交付使用，计划于2022年秋季正式开办，于2022年上半年开始招生。同时，该声明还表示，该校的学区划分工作将于2022年初启动。
业主的第二条退房理由，则是收取品质提升费的问题。业主表示，在购房时，开发商曾收取100万元至200万元不等的房屋品质提升费用。
9月20日下午，极目新闻采访人员联系了该楼盘销售处，工作人员表示，品质提升费并非强制缴纳。“这个费用主要是在装修这一块。”销售表示，缴纳了品质提升费的房子，在装修时用材用料会更加高级。
除此之外，业主还指出楼盘存在漏水、漏烟、返臭、甲醛超标、设计缺陷、施工质量糟糕等情况。销售处工作人员告诉采访人员，业主确实对楼盘装修品质存在疑惑，目前开发商正在与业主积极磋商中。

“二手房指导价政策”或是原因之一

对业主们集体请愿退房，网友们看法不一。不少网友表示质疑：“房子买贵了就要退，那要合同做什么？”“如果房子涨价了，开发商要求退房你会答应吗？”
极目新闻采访人员了解到，2019年11月20日，金茂府以10.3万元的均价刷新了龙华新房价格的纪录，有网友称其为“龙华第一豪宅” 。
尽管价格比同区域的房子高了2万至3万元，但该楼盘仍吸引了不少人抢购。销售人员告诉极目新闻采访人员，截至9月20日，该楼盘仅有50套房在售卖。
为何当初如此火爆的楼盘，会面临如此退房热潮？是否真的与业主们提出的问题存在必然关联？极目新闻采访人员就此询问深圳一房产经纪人。
“部分业主购买这个房子确实是为了孩子可以上名校。”该经纪人表示，业主提出的学位及质量问题合理，但二手房指导价政策应该也是一个原因。
今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制了“成交参考价” 。在一系列强力调控措施下，深圳的房价已经出现明显降温和回调。
相关数据显示，深圳在今年2月率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。深圳豪宅业主集体想退房，在8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96% 。国家统计局公布的数据也显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，已连续4个月下降。
“高价购入后难以卖出，部分业主可能害怕投资亏损，因此才希望退房。”该房产经纪人表示。

该“集体请愿书”中表示：

金茂府项目在销售过程中欺瞒购房者、乱收品质提升费、利用学位营销、装修品质低劣，诸多承诺未兑现，交房后甚至还出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产等等问题。

深圳一楼盘业主集体请愿退房

据爆料，龙华金茂府的一部分准业主聚集在项目请愿要求退房，业主们投诉理由是项目交付现状与开发商的承诺存在出入，交房后出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产等问题。目前龙华金茂府官方未对此事作出公开回应。
业主们称，他们倾尽家产选择置业央企金茂宣称的“豪宅” 。然而，自2020年末龙华金茂府交房入伙以来，广大购房者发现该项目交付现状与金茂开发商作出的承诺存在严重出入，开发商在销售过程中欺瞒购房者、乱收品质提升费、利用学位营销、装修品质低劣、诸多承诺未兑现，交房后甚至还出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产等等问题，有些已经严重到违法违规层面。经多次沟通未果，广大龙华金茂府购房者决定集体请愿要求退房！
整篇请愿书近4000字，罗列了几大理由，详细叙述了业主们退房的事实依据。
第一条被作为退房事实依据的，是当时销售背书的华东师范大学附属学校，办学进度不明，已出现延迟开学。
请愿书指出龙华金茂府广大购房者之所以愿意接受高价购买，深圳豪宅业主集体想退房，究其根因就是金茂开发商当初销售背书的华东师范大学附属学校。
开发商在营销过程中承诺学校将于2021年秋季开学，入伙即可入学，却在今年年初被告知不能在2021年初如期开学，是否能够保证2022年开学也无从得知。
翻看金茂府的官方公众号金茂深圳，该项目确实在前期就其学校的卖点有较多营销。如2020年1月3日的推文中就提及，学校预计于2020年中开工建设，2021年9月投入使用；2020年8月11日的推文中提及，学校预计2021年9月投入使用。

第二条则是疑似变相收取“喝茶费”

根据业主提供的资料显示，在购买金茂府之前，他们并不知情：原来房价已经包含精装修的事实。
除了政府备案价之外，还安排其100%控股子公司（广州哈铂科技有限公司）额外一次性收取了每位业主约100~200万元不等的所谓“品质提升费”，才能购买金茂府。
剩下的退房依据，广大购房者指出了项目漏水、漏烟、返臭，甲醛超标，设计缺陷，施工质量糟糕，维保进度缓慢，装修品质存在严重问题，列举下来，问题多达18项。深圳豪宅业主集体想退房，销售承诺的地铁全封闭隔音、公寓不对外销售/不与业主共用花园及停车位、商铺不对外销售并统一运营等诸多承诺未实现，共五大退房理由。

买贵了后悔？

基金君问了深圳一位房产经纪，他分析称主要还是因为买贵了。
有网友认为，此次购房者提出的退房请求与近期的市场及政策有关，觉得自己高位接盘吃亏，因此提出退房要求。
今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制了“成交参考价” 。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。
在一系列强力调控措施下，深圳的房价已经出现明显降温和回调。
克而瑞数据显示，深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。
在刚刚过去的8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96% 。国家统计局公布的数据也显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，连续4个月下降。
其实，据说退房的原因在于这部分业主觉得自己买贵，根本原因在于现行的房地产调控政策，房价下跌明显，且深圳龙华区的金茂府的地理位置与起售价不匹配。
【专家释疑深圳豪宅业主集体想退房】 但是，就退房而言，该部分业主提出的观点包括：配套学校延迟开学、收取喝茶费、房子质量问题、设计缺陷等等。那么就法律事实依据而言，这部分理由是否能够达到退房的条件呢？
所谓退房，也即是业主与开发商解除或撤销《房产买卖合同》。根据我国《民法典》及相关司法解释的规定，一般来说退房总体分两种情形，一是约定解除，二是法定解除。
一般情况下，《房产买卖合同》会对解除合同有相关的条款约定，一旦达成该约定，可以解除合同。或者通过相互协商的方式，达成解除合同的目的。而法定解除，则是依据法律规定解除合同的相关规定而解除的。
就购房合同而言，可以退房，一般包括：延期交付房产、在签订购房合同后擅自变更设计、该房产无法过户或不能办理产权证、房产面积存在较大差异、该房产存在权利瑕疵。
就本事件而言，总体来说业主的诉求分为三部分：配套学校延迟开学是否构成开发商销售房产的虚假承诺、收取“喝茶费”是否导致合同无效、房产质量问题能否退房。
一、该部分业主声称，开发商曾经在销售时承诺，华东师范大学附属深圳龙华学校于2021年秋季开学，如今已经延期。深圳豪宅业主集体想退房，就这个问题，最主要的判定标准就是购房者购买房产的决定性应属是否是因为有配套学校且要求2021年秋季开学。每一个人的购房理由都不可能是一样，打个比方，假设一家三口，小孩已经上初中了，现在说要退房是因为配套学校没有在2021年秋季开学，这明显就说不过的。
也就是说，业主对于以虚假承诺作为退房理由之一的话，需要充分的举证。一是需要对开发商有虚假承诺行为进行举证，二是该虚假承诺导致购房行为发生的举证（也即是该承诺是导致决定购房行为的主要原因）。
二、关于“喝茶费” 。就本事件而言，业主声称收取的“喝茶费”是为了绕过政府限价政策，涉嫌恶意规避政府备案价格，变相涨价。我认为，如果相关业主就此部分理由能够充分举证的话，购房合同无效的可能性还是有的。根据《民法典》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，违背公序良俗的民事法律行为无效。
显然，如果“喝茶费”的收取，为了规避限价政策，谋取不正当利益的，显然是可能导致合同无效的。
三、房产质量问题。在本事件中，业主声称的漏水、漏烟、返臭，甲醛超标，设计缺陷等等质量问题，都不涉及房屋的主体结构质量问题。深圳豪宅业主集体想退房，也就是说，在司法实践当中，这些一般的质量问题，法院并不支持退房的请求，更多的是支持修复。如果是通过司法鉴定发现主体结构存在质量问题，则法院一般会支持退房的请求。
最后，想要说的是，可能这部分业主是觉得买贵了，不想要了。但是想要真正的退房，还是要与开发商积极协商，否则就只能通过诉讼解决了。