房地产最坏的时候已经过去？
房地产行业最坏的情况应该已经过去了，流动性危机将会得到有力的控制，房地产行业将在很大程度上应该可以避免大家所担心的硬着陆 。
经济学家高善文在最新的演讲中发表了这样的观点，引起了很大的反响，地产调控才一年就这么结束了吗？难道房价要涨了吗？不是这个意思，最坏的情况过去了，不等于最好的情况就要来了呀 。
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高善文认为，房地产企业的流动性问题会解决，但是长期看，这个房地产行业的历史的大鼎已经到了，整个行业会面临着一次大洗牌 。
它的主要逻辑是这样的，首先呢，有两个假设的前提，一个是咱们大部分的房子都是2000年以后盖的，暂时没有更新换代的需求，还有一个呢，是现在的城镇居民能买得起房子的都已经买完了 。
在这两个前提之下，那么房价主要就取决于新增人口的流入了 。而过去20年的房价走势也确实是和新增人口流入是高度相关的，可是呢，现在我们的城镇化已经基本完成了 。
他预计，未来十年城市常住人口增长的速度和新增就业人口的速度应该不会高于1%，甚至还有可能是负增长 。
此外呢，现在商品房的库存还处在一个高位上，所以，他认为，这两年房地产的销售面积在17.6亿的，这个数字会是未来很长一段时间之内，商品房销售面积的顶不了，然后未来十年地产对于经济的贡献也会降低的 。
而地产企业呢，他觉得会有一次大洗牌，因为过去是地产企业贷款贷的越多，房子盖得越快，赚钱的速度就会越快，又或者说杠杆率越高，周转率越高，收益率就会越高 。可是现在呢，政策不是收紧了杠杆率吗？
那地产企业拿不到那么多的钱了，钱不够用，房子自然也就没有办法盖得那么快了，杠杆率周转率降下来了，那么利润率就也会降下来 。
可是利润一旦放缓，就会有很多地产企业扛不住，一些新进的资本看到地产不赚钱了，也会选择退出这个市场 。所以呢，高老师认为，现在这个地产行业也会像当年的煤炭产能出清一样来一次供给侧改革 。
至于我们最关心的房价到底会不会大跌这个问题呢？高老师认为，如果这个房产的供应不变，需求下滑了，销量下滑了，那肯定会对房价、地价产生强大的向下的压力 。
可是现在是需求走弱的，同时这个地产行业在供给侧改革，供给可能也会下降，那这样一来呢，就会使得这个房价走势更复杂了 。
【房地产最坏的时候已经过去？】另外呢，经济学家任泽平也认为，房价不一定会简单的大跌，他倾向于是以时间换空间，就是说以横盘为主，实现软着陆 。
然后，他同样也是认为这个人口的流入是地产价格的决定因素所以呢，房地产有可能会有分化的机会，主要集中在那些人口净流入的城市，然后我也看了一些其他专家的观点，反正总体来看，经济学家们对于这个地产软着陆，房价见顶，却不会大跌这个预期是比较一致的 。
其实我预测房价从来没有出过错，我的观点呢，就是房价可能会上涨，也有可能会下跌，甚至可能不涨也不跌，具体啥情况呢，还要看情况 。
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