房贷利率新规实施！对老按揭有什么影响吗？
2019年10月8日起 ， 个人房贷利率新规正式实施 ， 新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价 。那么 ， 房贷利率新规对老按揭有什么影响吗？
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一、房贷利率新规对老按揭有什么影响吗？
位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到：“已经按揭贷款的人 ， 至少在今年12月31日之前 ， 利率按照原先合同约定执行 ， 折扣或者上浮都不变 。明年1月1日 ， 如果银行政策有变化 ， 也肯定会打电话通知到客户 。”他还说：“我自己也有房贷 ， 比较了一下 ， 按LPR加点后的利率和原先的利率相比 ， 基本没有变化 。”
上述国有大行山东分行负责人告诉采访人员：“房贷利率将严格执行监管政策要求 。对10月8日前已确定放款的客户 ， 将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数 ， 基本与实际执行利率一致 ， 不增加客户贷款成本 ， 保持平稳过渡 。对10月8日后的增量贷款 ， 定价将完全按新政策执行 。”
上述大行浙江地区二级分行负责人表示 ， 10月8日为定价基准转换日 ， 该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行 。存量房贷的确定标准有两个：一是已发放的贷款；二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效 ， 但未发放的贷款 。
【房贷利率新规实施！对老按揭有什么影响吗？】江苏某农商行人士则提到 ， LPR执行后 ， 个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式 。她表示：“具体方式看客户选择的中介 ， 既可以采用固定利率 ， 也可以采用LPR 。选择固定利率的 ， 贷款利率由LPR加点确定 ， 且在借款期限内 ， 该利率保持不变 。”
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LPR改革是一个中性政策 ， 房贷利率将与LPR利率挂钩 ， 也在市场的预料之中 ， 总体来看这依然是一个中性的政策 ， 对不同城市影响不同 ， 此后住房政策因城施策的效果将更加明显 。
1.房贷利率如何确定？
答：新发放商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩 。自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成 ， 加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求 ， 体现贷款风险状况 ， 合同期限内固定不变 。
设有住房贷款利率下限 ， 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 ， 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。
（解释：8月20日报价的5年期LPR为4.85% ， 假设9月20日LPR利率不调整 ， 那么新发放的首套房住房按揭贷款利率 ， 均不得低于4.85% 。而以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看 ， 相当于打9.9折 ， 二套房按揭贷款利率 ， 均不得低于5.45% ， 相当于基准利率上浮11%左右） 。
“因城施策” ， 在各地人民银行省一级分支机构指导下 ， 确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限 。
2.新政策效果如何 ， 10月8日后买房是赚了还是亏了
答：不同城市影响不同 ， 以上海为例 ， 此前对于最优质的客户 ， 首套房按揭贷款利率可以给到9折（4.41%） ， 优质客户则普遍可以给到9.5折（4.655%） ， 但本次调整后 ， 如果按照8月20日的LPR报价来看 ， 上海首套房房贷利率最低将提高到4.85% ， 那么对于上海的购房者来讲 ， 可能变得不那么划算 。
但如果在北京来看 ， 北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%（5.39%） ， 新政策实施后 ， 人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化 ， 确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限 。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点 ， 那么新政策对于北京购房者来说 ， 则更为有利 。
此外 ， LPR是每个月都会浮动的 ， 目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大 ， 那么相应的住房贷款利率也会随着下调 。
3.对房地产市场影响如何？
中原地产首席分析师张大伟：总体来看 ， 这仍然是一个中性的政策 ， 政策的目的是平稳房地产预期 ， 避免房地产利率跟随LPR明显下调 ， 是避免刺激房地产而非打压房地产 。此外 ， LPR利率是浮动的 ， 意味着房贷利率也会是浮动的 。我认为此后LPR利率下调的可能性较大 ， 那么房贷利率也会随着下调 ， 房贷利率和目前相比 ， 上涨的可能很小 。
克而瑞研究中心总经理林波：央行将确定房贷利率加点下限的权利 ， 下放到央行省级分支机构 ， 此后房贷利率分城施策将强化 ， 房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具 ， 对于此前没有利用利率进行调控的城市 ， 此后优惠政策将消失 ， 我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性 。不过如果此后LPR下调 ， 房贷利率也会随大市下调 。
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