个人住房贷款调整是怎么回事？调整后有什么影响？
8月25日，中国人民银行发布公告(〔2019〕第16号)，对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整 。那个人住房贷款调整是怎么回事？调整后有什么影响？
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与此前房贷利率多挂钩基准利率不同，此次改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 。
一、个人住房贷款调整是怎么回事？
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当 。
天风证券银行业首席分析师廖志明分析称，新规定实施后，银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求，在不突破此下限情况，根据借款人资质等，确定最终贷款利率 。
二、改革后如何定价？
对于此次改革的目的，央行表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用 。
同时，央行称，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容 。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项 。
央行表示，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成 。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定 。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变 。
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种 。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择 。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素 。
据了解，此前商业性住房贷款合同中的利率，多基于基准利率定价，根据基准利率选择上浮或者下浮 。
如遇到央行调整基准利率，在合同中，一般规定了相应的调整方式 。在基准利率发生变动时，贷款人可以与银行协商选择：合同利率不变;或者根据结息方式(比如按月结息、按季结息、按年结息等)，在新的同期贷款基准利率调整基础上，在相应结息周期后，根据调整后利率结息 。
“住房按揭贷款是差异化管理，要同时满足全国及地方调控要求 。”廖志明分析称，银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求，在不突破此下限情况，根据借款人资质等，确定最终贷款利率 。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR，比如，地方要求加点幅度不能低于30BP，那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP 。倘若，这个借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP 。
三、房贷利率是否会下降？
对于新政策实施时间和新旧合同的要求，央行规定，2019年10月8日是定价基准转换日 。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序 。
2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行 。
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行 。
央行规定，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当 。
廖志明就各地情况分析认为，上海是住房按揭贷款利率最低的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些 。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样 。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些 。他同时认为，此次调整对银行净息差是好事，缓解息差下行压力 。
央行同时规定，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限 。
“就目前的政策导向看，房贷利率不会降低 。”人民银行某地方中心支行行长分析称 。
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