二手房预算有门道 这些费用初期都要备齐了
二手房的交易流程相比新房更为复杂，涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚，比如二手房的首付比例比新房要高，要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出 。
那么打算购买二手房的购房者都需要准备哪些款项呢？
一、定金
选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元 。
“定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得贷款（至于自己能否获得贷款，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的 。如果后续进展顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属 。
二、首付款
二手房的首付款与新房有较大区别，各地新房有统一的最低首付标准，比如北京的首付水平是35%，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际贷款额度会缩水，首付比例就必须相应提高，因此需要根据具体的房子来确定首付 。首付最低的一般是次新房，最高的可能是市区靠近学校的超老的房子，甚至有些无法贷款可能需要全款支付 。
三、契税
契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3% 。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基） 。
四、个税
当房子不是“满五唯一”时，就涉及到个税了，个税的征收标准，各地有所不同，以上海为例，当房子是普通住宅时，个税计算方式有两种：差额的20%或网签价的1% 。当房子时非普通住房时，个税计算方式是差额的20%或网签价的2% 。
至于两种计算方式，哪个更划算，需要根据当地楼市行情来计算，一般房价比较的城市，根据网签价计算相对划算 。
五、增值税
当房子是满两年的住宅时，该项税收免征，当房子未满两年时，需要征收5.65%的增值税，按简单计税公式计算：网签价/(1+5%)×5.65% 。在个别热门城市，还对满两年的非普通住宅征收增值税，计算方式同上 。
六、中介费
中介费并无定数，由市场决定，通常业主还可以砍砍价 。以北京某大型中介为例，其标准中介费是2%，特殊的会上浮10%，再加上0.5%的担保费用 。总的费用是2.5%-2.7%之间 。这笔费用分担比例，也需要根据当地的行情来确定，行情好的城市一般购房者承当的更多，北京这边很多中介给业主报的是“到手价”，这种情况下，中介费往往由购房者全额承当 。
七、首笔月供
买二手房就是买现房，贷款下来很快，首次还款会很快到来，这笔钱你要准备好，免得掏空了家底到时措手不及 。
八、物业费
物业交割完毕后，你一般需要补齐一年的物业费 。
九、装修费
【二手房预算有门道 这些费用初期都要备齐了】装修费可多可少，需要你自己决定，不过正常情况下，刚需装一套房子也得10-30万左右 。当然有些二手房前业主的装修不错，收拾一下可以拎包入住，这笔钱短期内就省下了 。
十、一些小额费用
从实际操作来看，这些费用的名称不确定，但大致如下：
权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费（办贷款需要） 。这些费用加在一块，应该不到万元 。
以上十类费用准备好了吗？
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