房屋估价的程序和材料都需要什么?
对于要卖房子的房主来说,第一步就应该是对房屋进行估价了,知道自己房屋的本身价值,才能给他订上价格在市场上出售,进而促成成交,那么房屋估价的程序都有哪些呢?
1、明确估价基本事项
(1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等 。
(2)明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确 。
(3)明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确 。
(4)明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同 。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价 。
(5)明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格 。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的 。
(6)明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日 。
2、搜集估价所需资料
由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同 。一般来说,所搜集的估价资料包括:
(1)产权资料
(2)房屋建筑资料
(3)市场交易资料
(4)土地资料
(5)法律和规划资料 。
3、实地查勘估价对象
实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认 。
4、选定估价方法计算
在房地产估价中,对房地产价格的计算有多种方法,(如市场比较法、收益法、成本法) 。在房地产估价时,宜用两种以上方法进行评估,以求各估价方法之间的相互补充,印证 。但在实践中,因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素,多种方法有时并不一定能够同时并用 。在具体选定估价方法时,应根据估价对象具体情况,有条件用市场比较法的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法 。
5、最终确定估价结果
【房屋估价的程序和材料都需要什么?】对不同估价方法估算出的结果,应进行分析比较;经检查确认无误后,应根据具体情况,采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果;在这个综合结果的基础上,还应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果 。
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