买房要注意什么，怎么避坑？
【买房要注意什么，怎么避坑？】我有个朋友是房产中介 ， 最近他在郊区买了房 。
根据他多年的从业经验 ， 以及买房的亲身经历 ， 他告诉我 ， 买房之前一定要特别注意这些问题 ， 而有些问题在他当房产中介时还不能琢磨透彻 ， 只有亲自买过房以后才能懂得 。
1、关于地段和楼盘：无论是买房 ， 还是租房 ， 最好选择离工作地点近一些的 。
我朋友就是选择了距离市中心的工作地点大概有十几公里的郊外地段 ， 每天上班搭公交车的通勤时间足足有一个多小时 ， 后来不得已 ， 又多花了五万块买了一辆五菱当作代步工具 ， 这额外买车的钱相当于为他自己当初的这个决策所付出的代价 。
他明明有其他更好的选择 ， 却偏偏觉得如今房屋所处的地段 ， 其楼盘的均价很便宜 ， 结果就是贪图小便宜而失去了大利益 ， 十年往返下来 ， 光是车油和维修的费用就能抵过节省下来的房价钱 。
当然 ， 如果是在购房时没有更多的资金从而选择不了最佳地段和楼盘的人 ， 那花了这笔“冤枉钱”自然也是无可奈何的 。
另外 ， 在选择地段的时候 ， 一定要考察小区内的公共环境 ， 比如绿化做得如何 ， 或是卫生情况如何 ， 是否有公园或凉亭 ， 里面是否有公共设施 ， 公共设施建得怎么样 ， 质量是否过关等等 。这些都直接关系到以后很长一段时间内（70年房屋产权期内）小区整体居住环境的情况 ， 毕竟你是要长期住在这里的嘛 。
像我朋友就很后悔将地段选在了距离垃圾焚烧厂仅不到两公里的地方 ， 虽然现在因为当地居民向上级部门反馈 ， 垃圾焚烧现象得到了改善 ， 但在他搬过去的这半年 ， 混合了二?f英等有害物质的气体每时每刻充斥在他的居所方圆百里的地方 ， 成天都要戴着口罩出门 ， 别提有多糟心了 。
之前有一则新闻报道说某地的一处楼盘里面所谓的“湖泊”居然是用浅蓝色的瓷砖贴上去的 ， 而在2008年由郭达和蔡明主演的春晚小品《梦幻家园》里 ， 郭达饰演的购房者控诉蔡明扮演的房产中介涉嫌虚假宣传 ， 所谓的“苍天大树”只是一排小树苗 ， 面对房屋漏水的情况 ， 物业毫无作为 ， 甚至玩起文字游戏 ， “买房子送家具”的意思是帮忙送顾客自己从家具城购买的家具 ， 这种基于信息理解的差异无疑会误导购房者的消费倾向 ， 损害购房者的利益 。
除了小区内部的环境 ， 楼盘周围的环境也得仔细考察一遍 。
周围有哪些与之配套的资源 ， 如医疗方面 ， 附近有没有诊所或医院、诊所的业务多不多、医院是公立的还是私立的 ， 其医疗水平高不高；
而在教育方面 ， 以后自己养育的孩子是否能上优质学校 ， 学校的师资力量如何 ， 以及孩子上下学的路程及其所需的时间长不长；
至于在交通方面 ， 周围有没有火车站、高铁站、城轨站等等 ， 一般位于交通较为发达的地区 ， 其房子的价值也会很高 ， 但主要还是看自己是否方便出行 ， 比如我朋友的那套房子距离城轨站还挺近的 ， 他每次乘坐城轨去东莞都很方便 ， 不到一个小时就到了 。
2、关于看房：前往楼盘的营销中心看房 ， 套路简直是防不胜防 ， 稍不留意就会被“割韭菜” 。
我朋友就是在看房时被“杀熟” ， 他妈妈去咨询所得到的挂牌价 ， 与他去咨询的挂牌价整整差了好几万 。
近日 ， 有一则新闻报道说一名男子带头盔去售楼处看房 ， 目的就是躲避售楼处的摄像头 ， 以防售楼处的人员收集客户的人脸信息 ， 从而精准制定价格不一且具有歧视性的营销策略 。
最近楼市调控政策只有更严 ， 没有最严 ， 于是有些人气很高的楼盘面对消费者开始实行摇号措施 ， 使市场情绪一度被点燃 ， 造成买房者哄抢房源、超额缴纳保证金以及中介服务费等“智商税” ， 而这些又有多少是摇号造成的所谓“稀缺性”使然呢？
此番做法不仅损害了消费者的基本权益 ， 而且还会对行业竞争和市场供需造成程度不小的效用损害 。
3、关于户型：实际房屋单价与户型均价不一致 ， 楼层越高 ， 单价也越高 。
我朋友就是盲目选购 ， 事先没有进行充分调研 ， 直接买了一套期房 ， 结果事后才知道楼面均价与实际单价相差至少好几万 ， 导致挂牌价与成交价的差距更是大到无法形容 ， 而挂牌面积与实际面积略有不符 ， 一套总面积为96平米的房屋 ， 实际可利用面积可能只有70平米 ， 也就是说 ， 光是公摊面积就占了26平米 。
另外 ， 图纸设计的房屋结构也与实际空间结构出入较大 ， 因此 ， 我朋友十分后悔当时没能实地考察一番再做决定 。
而除了房屋购买的款项以外 ， 公共维修基金、水电费以及物业管理费等也得一并缴纳齐全 。
一般而言 ， 公修金占房屋售卖金额的2%左右 ， 年供或一次性付清；水、电、煤气费则需与开发商协商决定 ， 按需月供；而物管费大概是1.2元/? ， 因地而异 ， 按需或固定月供 。
4、关于全款买房或贷款买房：无论是全款买房抑或是贷款买房 ， 几乎每个交易环节都要花钱 。
全款买房的话 ， 需要交房屋购置税 ， 如果是二手房 ， 则需要另外交二手房交易税 。
贷款买房的话 ， 首先是选择贷款类型 ， 一般分为商业贷和公积金贷两种 ， 前者利息相对较高 ， 但也较易获批；后者则利息较低 ， 但较难获批 。
其次是选择首付比例 ， 如果是首套房 ， 一般为房屋出售总额的两成；而若是多套房 ， 一般为房屋出售总额的三成 。
如今受到楼市调控政策使然 ， 全国大多数地区的首付比例均有所提升 ， 尤其是针对多套房的住房贷款 ， 就连按揭都要付至少占房屋出售总额一半以上的比例 ， 有的地方甚至直接取消了为多套房提供贷款的措施 ， 以此遏制炒房客的杠杆撬动行为 ， 从而间接达到消化楼市泡沫的目的 。
所以 ， 根据各地楼市贷款政策的变动 ， 灵活应对才是最优解 。
再来 ， 需要办理资产证明 ， 以便用于申请住房贷款 ， 尤其针对首套房的情况 ， 购房者需证明自己名下没有房产 ， 这一环节的手续费用是必交的 。
然后是选择贷款利率 ， 一般分为商业银行的固定利率和按揭LPR利率 ， 另外 ， 在供房的过程中 ， 如若想提前还款 ， 可能需要支付给放贷银行以一定的违约金 ， 不过并不是所有的银行皆如此 ， 至于违约金的多寡 ， 取决于银行的规定 。
最后就是开具房产证明 ， 分别针对产权方和债权方 ， 前者是购房者的房产证 ， 后者是银行的房产抵押合同书 ， 一旦购房者断供放贷 ， 则银行可以根据房产抵押合同的条款诉诸法律 ， 使司法机构依法没收购房者的房屋产权 。
5、关于装修：最好亲自组建装修团队 ， 建议不要全部外包 ， 不要拦熟人生意 ， 对装修团队的负责人要有契约精神、专业精神 ， 最好拟合同避坑 ， 以及充分了解装修材料的好坏、价格 。
我朋友的房屋装修情况即是一出鲜活的例子：起初还是毛坯房的时候就搬了进去 ， 不到三个月就要装修 ， 可是他要工作 ， 没时间顾虑 ， 而且还嫌麻烦 ， 于是就随意委托了一位亲戚帮忙招揽一帮熟人一起帮他装修 ， 结果被坑了也无处申冤：明明资金已经给到位了 ， 可装修的材料居然是二手折价的；很多处地方的装修都很不到位 ， 然而碍于面子又无法找亲戚讨个说法 ， 最后只能把牙齿打碎了往肚子里咽 。
所以说 ， 尽量不要找熟人或亲戚装修 ， 要找口碑好的、接待客户多的那种专业装修的公司 ， 最好亲自组建一个团队 ， 不要嫌麻烦 ， 毕竟是你自己的房子 ， 想要什么装修风格只有你自己清楚 ， 整个装修流程如水泥、水管、铺砖、电路、木工、油漆、家具等环节所需的产品及其性价比 ， 必须由自己全程把关 ， 不过遇到专业的领域 ， 还是交给装修人员来弄吧 。
另外 ， 对待装修团队一定要重视契约精神 ， 不要走人际沟通的路子 ， 一切按合同规章办事 ， 遇到不符合现实状况的 ， 在双方的利益都不会受到根本性损害的情况下 ， 可以适当变动 ， 做出修改 ， 当然前提是一定要拟定合同 ， 不要进行口头承诺 。
6、关于交房入住：到了交易的最后环节 ， 该花的钱还是得花 ， 该交的税也还是得交 。
比如说契税 ， 也就是拿房产证和国土资源使用证所需缴纳的税款 。一般来说 ， 如果是首套房 ， 小于90平方米 ， 需要缴纳占房款总额约1%的契税；而如果是大于90平方米的首套房 ， 则需缴纳占房款总额约5%的契税 。
写在最后
综上所述 ， 我们得知了以下事情是买房后才能晓得的：
无论是买房 ， 还是租房 ， 最好选择离工作地点近一些的 ， 而在选择地段的时候 ， 一定要考察小区内的公共环境 ， 比如绿化做得如何 ， 或是卫生情况如何 ， 是否有公园或凉亭 ， 里面是否有公共设施 ， 公共设施建得怎么样 ， 质量是否过关等等；
除了小区内部的环境 ， 楼盘周围的环境也得仔细考察一遍 ， 看看周围有哪些与之配套的资源；
前往楼盘的营销中心看房 ， 套路简直是防不胜防 ， 稍不留意就会被“割韭菜”；
实际房屋单价与户型均价不一致 ， 楼层越高 ， 单价也越高 ， 另外 ， 图纸设计的房屋结构也与实际空间结构出入较大 ， 而除了房屋购买的款项以外 ， 公共维修基金、水电费以及物业管理费等也得一并缴纳齐全；
无论是全款买房抑或是贷款买房 ， 几乎每个交易环节都要花钱；
关于装修 ， 最好亲自组建装修团队 ， 建议不要全部外包 ， 不要拦熟人生意 ， 对装修团队的负责人要有契约精神、专业精神 ， 最好拟合同避坑 ， 以及充分了解装修材料的好坏、价格；
最后 ， 即使到了交房入住的阶段 ， 该花的钱还是得花 ， 该交的税也还是得交 ， 比如说契税
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