房地产投资回报率买了五套房才发现原来要算房产投资回报率房价

这篇文章是写给付了第一套房子和第一笔贷款的朋友的。
一个
在上一篇文章中，我们对明年上海的房价进行了预测。基于今年成交量的显著扩大，明年房价将小幅上涨5-15%。有人说5%的涨幅不算太尴尬。猪肉翻倍，肉包子从1.5元涨到2块，直接涨了33%。5%的涨幅太小，涨了也来不及买。如果房子不涨，岂不是白白付利息？还有人说，虽然只有5%的涨幅，但房子总价高。1000万的房子改造成1050万。现在不买房，明年就亏50万。显然，这两个报表都是正面的，没有经过精算。今天，我们将做这道数学题，并给出一个准确的答案。要理解这个问题，我们需要澄清几个基本事实:1。买房的首付可以是钱生钱。如果一笔钱付了首付，相应的银行利息就不付了。这是收入的减少。2.抵押贷款需要向银行支付利息。这是实际支出。首套房贷利率为4.65%。3.如果你得到了房子，你可以租下来赚钱。这是收入的增加，一般是房屋总价的1.5%左右。
二
为了计算方便，我们以一套1000万元的房子为例进行计算。第一套房子第一笔贷款:1000万的房子，首付350万，贷款650万，税费差不多50万。
最近互联网理财公司经历了各种风暴，余额宝的回报率只有2.3%，普通人能接触到的投资机会很少。这里我们以上海银行Easy Elf的年化3.7%作为无风险收益率的基准。

文章图片

从上面的简表中，我们可以清楚地看到:1。因为买了房子，一年收不到一万块利息。2.因为买了房子，一年利息302250元。这些总数加起来是45万元。同时，上海一套1000万的房子，租售比在1.5%左右，年租金收入15万。45万减15万等于30万。结论出来了:一套1000万的房子，每年的持有成本是30万，是房价的3%。如果房价上涨超过3%，投资就赚了；如果房价上涨不到3%甚至下跌，这种投资就是亏损。
三
有些朋友可能会进一步问:如果房价上涨5%，我能赚多少钱？我的本金回报率是多少？如果房价真的像你说的涨了10%或者15%怎么办？这个结果会怎么样？
我们可以用表格看得很清楚

文章图片

聪明的读者会发现，这个回报率还缺一部分。我们已将3.7%的无风险收入计入物业持有成本。当这部分收入也包括在内时，本金收益率如下:

文章图片

这张照片意味着，
房价上涨了5%。你目前的首付和年化投资回报率需要达到8.7%才能赶上房价；房价上涨10%，年化投资回报率达到21.2%；房价上涨了15%，这是一个可怕的33.7%。
四
写到这里，有些朋友可能已经看出了端倪，下面的问题应该也有了答案。
为什么上海的中产家庭往往以房子作为家庭资产的大头？
为什么各大城市都要实行如此严格的限购限贷？
为什么会有一句顺口溜，年初不买房，一年到头忙个不停？
先写在这里。
如果不密切关注计算过程，只需要记住以下结论:1。如果房价上涨3%，买房没有损失。2.房价上涨了5%，年化回报率为8.7%。
3.房价上涨了10%，年化回报率为21.2%。4.房价上涨了15%，年化回报率为33.7%。
上海房价三年持平，泡沫被挤干净。朋友的第一套房，早买放心。
买房不仅是自住，还涉及到投资回报，所以精算一定要做好。本文首先开始，我们将在后面的文章中继续讨论。