深圳楼价 深圳楼价不等人
原创 AI财经社作者 AI财经社
作者/田玉林
编辑 / 嵇国华
最近两个月，深圳流行一种操作:先全款买房，再以新购房产为抵押，向银行申请专为中小微企业主准备的低息创业贷款。钱拿到后，通过壳公司层层转账，贷款最后用来买房。
4月20日下午，央行要求深圳市各商业银行彻查资金违规流入房地产市场的情况。有关部门也随即澄清，市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。
据深圳房地产行业和金融机构向AI财经社报道的信息显示，一些中小企业老板在通过按揭贷款拿到钱后，并没有投入到日常经营中，而是抱着“做生意不买房，一辈子白花钱”的想法，将钱全部投向了房地产。
房抵经营贷乱象的背后，是大而不倒的深圳楼市。房价是这座城市核心价值的体现之一，有人因痛失上楼时机而慨叹，亦有人嫌房价涨得不够快“影响市容”。
图/视觉中国
猫鼠游戏
留给投机者的时间不到一周了。
2月初，深圳市政府推出“惠企16条”措施，其中提到将拿出超过30亿元为中小微企业贷款贴息，随后深圳市中小企业服务局出台了贷款贴息的实施办法：对从2020年2月1日至2020年4月30日期间获得深圳辖内银行业金融机构的新增贷款，给予贴息支持。
深圳某金融中介公司营销总监左欣告诉AI财经社，4月30日之后，银行将暂停以房产抵押作为贷款的贴息项目，后期安排不确定。如果此时申请人抵押的房产和贷款还没有还清，按照银行三个工作日的审批速度，政府暂时享受不到低息补贴的可能性很大。
从2月17日公司复工开始，左欣和团队的工作重点，就是帮助那些在深圳有房产，但是没有注册过公司的人，顺利从银行手中拿到房抵经营贷款。
“最早来找我们的人还是比较少的。大家都不相信他们真的能以低利率借这么多钱。”左欣说，在4月20日之前，销售部每天可以接到十多个订单。现在来咨询住房贷款的人，如果她名下没有注册公司，她会建议“先把风头过了再说”。
据左欣讲述，她们公司与四大银行常年合作。在4月20日银行自查违规贷款之前，只要借款人持有一本深圳的红色房产证、名下有一家注册满一年的公司，即可通过商业银行申请办理房抵经营贷。一位深圳楼市资深分析师吐槽，“2月底深圳市出了贴息政策，对于企业标准的设定没有很明确。只要有房有公司都能拿到似的。”
与普通消费贷款和其他需要通过房产抵押获得的贷款不同，抵押贷款支持的商业贷款将获得深圳市两级政府的贴息，可观的补贴金额让投机者快速找到“薅羊毛”之路。
按照规定，成功申请到房抵经营贷的借款人，到期需支付的银行利息将由市政府按照实际支付利息的50%给予总额最高100万元的补贴，此外深圳市各区政府也有不同的贷款贴息比例，比如龙岗区贴息高达100%，最低的光明区也能到达20%。贴息周期有6个月和12个月的，有效期一年。
一个工作了20年的深圳房产中介，给AI财经算了个账。正常商业贷款1000万元，按现行首套住宅利率LPR+30分计算，即4.95%，采用等额本息方式支付。贷款期限30年，总利息921.57万元，年均利息30.7万元。
如果要做房抵经营贷，经营贷利率一般在3.9%～4.5%。以南山区为例，若一切按照最高标准计算，那么贷款1000万元，实际支付利息应为45万元。之后，市政府补贴50%，即45万元/2*50%=11.25万元；再加上南山区政府补贴70%，即45万元/2*70%=15.75万元。
粗略估算，在理想情况下，扣除市、区政府贷款补贴后，贷款1000万元，实际支付利息仅18万元，贴息后利率低至1.8%。
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