稳派 上市房企土储分析及2020年拿地策略( 二 )
包括万科、融创中国、华润置地、徐汇控股、世茂地产、雅居乐、中国金茂等房地产企业，2020年的征地态度是求稳。
万科和徐汇控股均提出维持“合理”的土地储备总规模原则，更适合满足未来两到三年的发展；融创中国和敏捷都强调要天时地利人和；华润置地提出不抢高价地。
3.谨慎主动
碧桂园、龙湖集团、招商局蛇口都没有给出明确的征地预算，但都表示2020年征地量可能会超过2019年。
保利地产2020年征地资金将增加200亿元左右，郑融地产2020年初步计划征地预算280亿元。但如果计划外有好项目，预算会增加。
4.乐观积极
中国海外地产并没有放弃在征地方面取得进展。2020年征地投资预算1400亿元，同比增长23%。今年3月上旬，还公布了“中原逐地，海中百城”的寻地合作计划。
新城控股提出，预计2020年征地投入1000亿左右，对应新增增加值3000-4000亿，争取新增增加值的五分之一，即700亿左右，在当年内进入市场。
如上所述，土地储备厚度不足的蓝光发展提出公司2020年土地总投资计划不超过400亿元；荣盛发展透露，计划在2020年收购1356万平方米土地，比2019年增长38.5%。
金科股份表示坚持投资策略，以二三线城市为主，一四线城市为辅。2020年第一季度，公司积极收购土地，新增土地26处，总容量302万平方米，合同投资109亿元。
综上所述，2020年房企征地计划有两个共同的趋势:一是征地方式和征地渠道更加多元化。一般说加大并购力度，加大股权合作模式力度，注重旧城和城市改造。更新、工业用地征用等多元化征地方式；二是注重重点城市集约培育，有利于一二线城市征地布局；第三，征地预算注重“量入为出”。比如奥林匹克公园就明确表示，2020年获得的土地量永远不会超过年销售额的三分之一。
三.上市房企发展潜力分析
房地产企业的土地储备面积决定了他们是否有足够的资源在未来发展，以及销售增长的可持续性。但土地储备并不是越好越好，要与其自身的销售能力相匹配。一般认为，储备与销售的比例系数越高，土地储备越丰富，越容易灵活应对市场变化，越容易跨周期。
中国住房智库梳理计算了2019年底50家上市房地产企业的土地储备倍数，大多在3-5之间，是一个相对稳定的区间。个别房企存量房销售比例大，可能与其一、二级联动发展积累的年限有关，也可能与其销售减幅较弱有关。
还有一些储量和销量相对较低的房企，如蓝光发展、信达地产、法华股份、保利地产、施琅地产等。这些房企要在2020年增加土地储备，保证未来两三年的发展。
另外，一般认为资本积累率也是评价房企发展潜力的指标。这个指标越高，企业的资本积累越多，保本能力越强，扩大再生产和可持续发展的能力越强。
此外，销售增长率也是反映房企发展能力的重要指标。
总的来说，储销比大、销售增长率稳定、资本积累率高的房企，未来发展能力会更强，反之亦然。当然，发展能力指数只是评价房企的一个维度。分析房企的综合发展实力，还要看运营能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力等指标。
目前全国土地市场区域分化明显:一线城市的土地底价和地价率呈上升趋势；二线城市的开发商并没有丧失征地热情。比如厦门刚刚卖了一个双地王，总价和单价都创历史新高。
但是三四线城市的土地市场并不乐观。根据Cree的监测数据，3月1日至4月19日，重点监测城市共进行了79次土地拍卖。而且拍卖地块主要集中在三四线城市，占65%，拍卖率高达16%。
在优质土地集中供应的情况下，现金充足、低成本融资渠道畅通的房企将借机增加新的优质土地储备，获得更好的发展机会。
推荐阅读
- 一口勾魂！5分钟加热2小时嗨吃！老北京羊蝎子，心动马上行动！
- 王者荣耀：典韦新皮肤上线，黄金玩家喜欢抢打野位置，出装是难题
- 微软史上最大收购行动，决战元宇宙的背后是「文化输出能力」？
- 王者荣耀：新赛季第一天5款新皮肤上线，伴生皮肤碧珀绯影开启
- 世上只有妈妈的孩子像块宝…在歌谣里有数不尽的甜蜜
- 喜欢上一个人的时候，男方和女方各是如何说的
- 新春走基层丨杨国贵：“养牛倌”走上致富路
- 上海新年甜品地图，愿你的2022甜蜜一整年！
- 「时光的味道」当湾区新声代遇上老友记，一场神奇的约会开始了...
- 假期吃喝连轴转，警惕牙齿患上“春节病”，打响“牙齿保卫战”