稳派 上市房企土储分析及2020年拿地策略
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摘要
全国土地市场存在明显的区域分化，一线城市的土地底价和地价率呈上升趋势；二线城市开发商的征地热度并没有降低；三四线城市的土地市场涨了。房企对2020年征地持谨慎积极态度，适时增加土地储备，寻求多模式多渠道征地。
每年3-4月是房企年报季，房企的土地储备数字和新一年的征地计划是最受关注的问题之一。因为土地储备代表了房企未来可持续发展的潜力，通过新增土地储备的规模和结构变化，我们也可以分析房企的投资策略，洞察市场机遇。
最近随着我国疫情的有效控制，一线城市和部分二线城市的土地市场已经见底甚至重新出现。哪些房企逆势大举攻城，原因是什么？哪些房企在有选择地进行战略补仓？
1.上市房地产企业土地储备规模分析
房企大规模土地储备意味着后续发展有保障，但房企土地储备过多，尤其是近几年新增土地储备过多，意味着资金存放更多。钟芳智库对公布2019年度业绩的50家上市房地产企业的土地储备进行了整理，发现:
2019年，除金科和建业地产外，公司土地储备面积排名前10位，2019年末超过7600万平方米。其中，1亿平方米以上的房地产企业6家。
2019年，前11-前20的房企销售面积在2019年底基本在3800-6900万平方米之间，蓝光发展除外，蓝光发展土地储备面积只有1772.5万平方米。
2019年，21强-30强房企销售面积，2019年末公司土地储备面积大多在2000万-3800万平方米之间。除美的地产和中国金茂外，两者的土地储备面积均超过5000万平方米。
2019年31强-40强房企销售面积，2019年底土地储备面积大多在1000万-2700万平方米之间。除法华股份外，土地储备面积不到700万平方米。
2019年TOP 41-TOP 50房企销售面积，2019年底土地储备面积大多在300-800万平方米之间。除CCCC地产和和盛创展集团外，前者2019年末土地储备面积为1466平方米，后者土地储备面积为3111万平方米。
综上所述，我们可以得出明显的结论:
1.部分房企的土地储备与其销售能力存在差距。与他们的销售能力相比，金科、建业地产和蓝光发展的土地储备面积明显不足，即要在未来几年保持稳定的销售，就需要增加新的土地扩张。郑融地产、荣盛发展、法华、施琅地产位居第二，徐汇控股、招商局蛇口、豫州地产、合景泰富集团、鸿洋地产、建发股份、当代地产、幻想曲控股、信达地产也要适当提升土地储备。
2.部分房企销售能力明显较弱，应适当减缓新增土地储备速度或提高销售能力。明显偏离的有美的地产、中国金茂、和盛创展集团、保利地产集团，其次是CCCC地产、凯撒集团、越秀地产、北大资源。
二、首套住房企业2020年征地计划
关于征地方案，各房地产企业已在2019年年报或业绩发布会上做了相关说明。可以分为四大派别，即选择适度规模缩减、谨慎求稳、谨慎积极、或者乐观积极。
1.规模压缩派别
恒大是代表。在3月底的2019年业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印提出，恒大未来要严格控制土地储备规模，未来三年每年减少到3000万平方米左右，到2022年减少到2亿平方米左右，实现土地储备负增长。
恒大计划未来三年缩减新增土地规模，这是因为减债需求，自身土地储备足够大。但是压缩规模并不意味着不拿地。从4月份开始，恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市进行土地收购，不到一个月的时间，收购土地量就超过了200亿元。
2.谨慎，求稳
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