工业房产【观点】2018年工业地产行业现状与趋势分析

前言
工业房地产是指工业用地性质的所有未开垦的土地和耕地，以及这些土地上的建筑物和附属物。不同于除住宅、商业、综合用地以外的第四类用地，一般分为重工业地产、轻工业地产、仓储地产(物流地产)、保税区地产。
工业地产在我国不良资产市场占有很大比重，但对工业地产整体并不看好。我们根据过去几年的数据分析了这个行业
一个
工业地产现状分析
与国际成熟的工业房地产市场相比，中国工业房地产的发展仍处于初级阶段。在过去的很长一段时间里，工业房地产行业并不是一个完全发达的商业市场。随着近两年工业投资的上升，特别是随着住宅和商业地产价格的上涨，投资回报的下降，越来越多的资金逐渐转移到工业地产上，使得工业园区和工业地产逐渐兴起。
据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国工业地产行业发展前景及投资战略规划分析报告》显示，2009-2017年，中国以工业地产为主的其他住宅开发投资呈逐年增长趋势。除2015年外，其他年份均实现同比增长。2017年，中国对其他房地产开发(主要是工业房地产)的投资达到12250亿元，同比增长6.47%。
图表1:2010-2017年以工业地产为主的其他住房开发投资规模增长(单位:亿元，%)

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工业地产1
尽管资金大量涌入，但以工业地产为主的其他房屋新建面积呈现波动。2016年，全国以工业地产为主的其他房屋新开工面积22285.61万平方米，比上年增长19.16%。
图表2:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋新开工面积增长情况(单位:万平方米，%)

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工业地产2
但以工业地产为主的其他房屋的销售面积和销量仍在增加，反映出市场需求只是在增加。2016年，其他房屋销售面积5170.43万平方米，同比增长32.06%；销售额2498.26亿元，同比增长31.71%。
图表3:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售面积增长情况(单位:万平方米，%)

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工业地产3
资料来源:国家统计局未来产业研究所
图表4:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售增长(单位:亿元，%)

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工业地产4
资料来源:国家统计局未来产业研究所
但与住宅地产和商业地产相比，工业地产的价格增长相对有限，甚至有一定程度的下降。2016年，商品房其他房屋销售价格为4832元/平方米，同比下降0.27%。
图表5:2010-2017年以工业地产为主的其他房屋销售价格趋势(单位:人民币/平方米，%)

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工业地产5
资料来源:国家统计局未来产业研究所
总体来说，工业房地产的开发和利用还处于非常早期的阶段。降低投资者的投资成本已经成为吸引企业投资落户的主要手段。吸引的企业大多是劳动密集型的低端产业，在促进当地经济发展和提高产业集中度方面没有起到预期的作用和效果。
二
工业房地产行业趋势分析
首先，随着经济的不断发展，对原有生产厂房升级的需求已经出现，工业地产可以转向附加值更高的生产功能。这部分市场的发展已经被更多的投资者所了解。