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irr怎么计算，irr利率计算公式( 四 )

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利率中IRR是什么？怎么计算？ （1）计算年金现值系数(p/A ， FIRR ， n)=K/R；
（2）查年金现值系数表 ， 找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A ， i1 ， n)和(p/A ， i2 ， n)以及对应的i1、i2 ， 满足(p/A ， il ， n) >K/R>(p/A ， i2 ， n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A ， i2 ， n) ]/[(p/A ， i1 ， n)—(p/A ， i2 ， n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量 ， 则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率io 。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0) 。
3、若FNpV(io)=0 ， 则FIRR=io；
若FNpV(io)>0 ， 则继续增大io；
若FNpV(io)<0 ， 则继续减小io 。
（4）重复步骤3) ， 直到找到这样两个折现率i1和i2 ， 满足FNpV(i1) >0 ， FNpV (i2)<0 ， 其中i2-il一般不超过2%-5% 。
（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR 。 其计算公式为：
（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpV1/ │NpV1│+│NpV2 │
注：│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加
(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)
原理：IRR ， 说的是累计净现值为0时的贴现率 ， 可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下 ， 在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少 ， 或者假设贷款投资项目 ， 能承受的最大年化利率是多少 。

(1)在计算净现值的基础上 ， 如果净现值是正值 ， 就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算 ， 直到测算的净现值正值近于零 。
(2)再继续提高折现率 ， 直到测算出一个净现值为负值 。 如果负值过大 ， 就降低折现率后再测算到接近于零的负值 。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率 ， 用线性插值法求得内部收益率 。
内部收益率是一个宏观概念指标 ， 最通俗的理解为项目投资收益能承受的货币贬值 ， 通货膨胀的能力 。 比如内部收益率10% ， 表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值10% ， 或通货膨胀10% 。
同时内部收益率也表示项目操作过程中抗风险能力 ， 比如内部收益率10% ， 表示该项目操作过程中每年能承受最大风险为10% 。 另外如果项目操作中需要贷款 ， 则内部收益率可表示最大能承受的利率 ， 若在项目经济测算中已包含贷款利息 ， 则表示未来项目操作过程中贷款利息的最大上浮值 。
扩展资料
IRR在房地产中的应用及注意事项：
irr其实反映的是项目的收益率 ， 即：在项目中沉淀的每一分钱所能产出的回报率 ， 并用于和银行利率、通胀率等外部指标进行对比 ， 从而评判项目好坏 。
1、计算持有的经营性房地产物业
若项目为全可售 ， 在房地产企业普遍采用的高周转策略之下 ， 项目开发的IRR会奇高无比 ， 已经失去了参考意义 ， 房地产企业会更多的用销售净利率这个指标去评判项目 。
但是不可售的经营性物业 ， 由于没法一次性变现算净利率 ， 但是存在非常明确的一次性净投入 ， 后期稳定收益产出的特点（后期大修费用可以分摊不至于变号） ， 所以只能采用IRR去评价 。
国外的物业大多持有经营 ， 所以IRR使用非常普遍 ， 就算要资产证券化 ， 机构或小散也是要看稳定IRR收益的 。
2、项目层面IRR和股东层面IRR
项目层面的IRR一般都是采用经营性净现金流量去计算 ， 融资一般不参与计算 ， 因为算的是项目本身的收益情况 。 此外股东层面的IRR一般都是通过股东的投入和产出的净现金流量去计算 ， 算的是股东回报的收益率 。

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